【上海天元项目投资风险评估报告】】大数据说中国房地

【上海天元项目投资风险评估报告】】大数据说中国房地产的市场走向

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导读：链家研究院院长杨现领表示，在房地产相关的政策中，租赁市场是政策红利多且不断释放的市场。而这里，蕴藏着几万亿的潜在市场空间。

大数据房地产

2016财经年度峰会在中国上海举行，主题为“横越未知”。这也是财经创立14年来首次举办年度峰会，关注中国企业进入“无人区”后所面对的各种未知和不确定性，以及如何走出“无人区”。在下午举行的“城市的未来”圆桌论坛上，“未来将如何居住”成为关注的焦点。杨现领认为，租赁住房会成为一种普遍的生活方式。

链家研究院是链家旗下的研究机构，专注于互联网与存量房市场。研究领域包括二手房、新房、租赁、房屋资产管理、经纪人行为、用户行为、房地产经纪等。在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得政策支持。2016年5月4日，总理主持召开常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。

为发展住房租赁市场，常务会议共推出四项举措，分别从支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;推进公租房货币化;完善税收**政策;市场规范等方面，给予住房租赁市场支持。但是，必须面对的一个现实是，目前国内的租赁市场发展非常不充分。到底有多不充分，杨现领表示，可以用三组数据来说明。组数据，是租房市场规模与房屋交易市场规模的比较。

杨现领表示，2016年中国的房屋交易市场应该会超过15万亿元，其中包括约10万亿元的新房交易市场和5万亿元的二手房交易市场，但是租房市场的租金规模只有1万亿元，是整个房屋交易市场的7%。与此同时，美国2016年房屋交易规模应该在1万亿美金左右，其中90%是二手房，10%是新房。而租房市场的规模高达5千亿美金，是整个交易市场规模的50%。

“所以可以看出，中国的租房市场的发展是非常不足和滞后的。”杨现领说。第二组数据，是一线城市的租房市场规模。以北京、上海为例，杨现领说，北京、上海两个城市的房屋交易额，包括新房和二手房，加起来超过3.5万亿元，但是租赁市场加起来只有1500亿元左右。计算可知，租赁市场只是整个房屋交易市场的4%。

也就是说，越是房价高的地方，租赁需求旺盛的地方，租赁市场的发展越是不足，供求不匹配。“一线城市表现的尤为明显。”杨现领说。第三组数据，则是全国的房屋流通率。从全国的数据来看，杨现领说，目前全国大概有2亿套住宅，每年二手房的交易量在400万套左右，也就是不足2%的房屋流通率。

相对来讲，美国房屋流通率的历史峰值超过6%，平均水平为4.5%。很显然，目前房地产市场流动能力相对较弱的情况下，资源并没有得到充分利用。而如果可以提高流通率，那么诸如以小换大、以老换新的改善性需求，都会得到更好的解决。相对于新房，二手房的流通不仅可以满足人们的住房需求，也能提高资源的使用效率。同时，房屋流通率的提高，使住房得到更有效的流通，不仅会减少新增资源浪费的可能性，还会增加供给，进而实质性起到平抑房价的作用。

以北京为例，杨现领说，北京市场大概有700万套的房子，今年的交易量大概是25万套，虽然相比十年前增长了8倍，但是“如果未来能够增加到40万套的供给，我相信房价就不会有今天这么快速的增长，因为二手房屋能够提供更多的供给，满足更多样化的购房需求。”而在租赁市场更好地发展起来后，房屋作为城市居民的重要资产，未来也会得到更好的打理，房子本身的价值属性会得到更大的发挥。

城市减量化

事实上，发展租赁市场对于一线城市来说，显得尤其迫切和重要。对于北京和上海而言，土地都是当前面临的一大资源瓶颈，目前二者也都对土地利用提出了新的要求。其中，上海提出必须守住包括建设用地总量在内的四条底线。上海建设用地总规模接近规划天花板，新增用地空间非常狭小。也因此，上海在全国首次提出“建设用地负增长”的目标，目的则是以土地利用方式转变倒逼城市发展转型。数据显示，上海从2011年至2015年度新增建设用地已经从5143公顷逐年减少至1935公顷，年均降幅超过20%。

与上海类似，北京市政府日前公布《北京市“十三五”时期土地资源整合利用规划》。提出到2020年，北京市建设用地总规模控制在3720平方公里以内，比现行土地利用总体规划确定的规划目标减少97平方公里。事实上，在“十二五”时期北京的建设用地和城乡建设用地增长速度都已经明显放缓，2014年建设用地和城乡建设用地增长规模分别为2011年的48.5%和38.6%。在“十三五”时期，北京同样要实施建设用地减量发展战略，坚守建设用地规模底线，严格控制新增建设用地。

杨现领说，租房是一种可持续、更健康和绿色的居住方式，未来如果租房能够成为普遍的选择，可以更多地通过租赁，而不是新建商品房来满足市场需求，那么对土地面积的节省将有着更大的意义。杨现领说，只有租房市场得到更好的发展，城市的居住才会更加美好。“希望链家也在这个过程里面发挥积极的作用。”

目前，包括链家、我爱我家、中原地产等全国性的连锁品牌加起来，共有超过20万人的经纪人，超过1.2万家的门店，这些门店和经纪人分布在中国的30个城市，覆盖城市的2亿人。这些门店和经纪人的网络未来会成为房屋资产的看护者和打理者，让人们的房屋资源得到更有效的利用，从而成为人们城市居住生活的一部分。

来源：中国大数据