房产众筹，避免泡沫破灭的良方！

目前来看，中国房产泡沫很大，有两个致命的弱点：高库存与高杠杆。

如果谈论房地产是不是有泡沫，首先要界定房地产是被当做“理财工具”使用还是被当做“美味佳肴”来消费。如果被当做“美味佳肴”，房价和泡沫就没有了直接联系。只有被当做“理财工具”来投资时，房价才能和泡沫、实体经济联系在一起。

1990，日本房地产泡沫顶端的时候，东京繁华的银座地区优质写字楼一平米价格为100万美元。而如今，当年卖一百万一平米的房地产现在卖多少？去掉两个零，一万！

这就是房产泡沫的破灭，因为没有人认为这是泡沫，而且日本人觉得日本会统治世界，买下东京的房子就等于买下全世界主要的资产。和现在大家一致认为北上深会一直涨下去一样，北上深的房价开年来上涨了百分之几十。

同时，中国的房地产还存在另一个问题：高库存。

2015年，中国商品房待售面积为7.2亿平米，而施工面积（潜在库存）高达73.6亿平米，是待售面积的10倍多。绝大部分集中在三四线资源型省市。

2016年1月份央行出手放水，放出大约2.51万亿的贷款，希望能够刺激各地的房地产市场。可实际上事与愿违，近水救不了远渴。放出的水都流入了货币流出源头的一线城市，近两个月北上深及部分二

线城市的房价暴涨，而远离资金、融资困难的三四线城市房地产市场毫无动静，甚至房价下降仍无人问津。

同时，金融市场上各个理财平台和房产中介顺势之下也纷纷推出了针对房产的首付贷等贷款产品。低的可以只需5%的首付甚至零首付，20倍的杠杆，太高了！

现在的房地产市场上高杠杆、场外、国家队，陆陆续续出现，多么像去年的股灾之前的情景。

对比日本的房产泡沫，我们会发现几个共同点：

1.人们相信土地有限，所以房价只会上涨并不会下跌

2.房子的投资意义大于使用价值

3.大量资金进入房地产，银行等投资者也不甚冷静和清醒

4.整个经济的繁荣依赖于房地产投资

未来房产市场的高杠杆和高库存会大量转化为债务，如此一来，影响的就是实体经济。

房产众筹是互联网金融领域专门针对房产而出现的一类产品。它主要解决房产开发融资和投资债转股房产理财两方面问题。分别以万达和投资网为代表。

总之，过度使用杠杆的市场不是健康的市场，它会吸干其他经济的血。后会一损俱损。而适度、可控，能够解决问题的金融工具才是市场需要的。