做房产众筹，请注意这些陷阱

2016年2月16日，一家做房产投资的鑫琦资产平台高层被警方带走，由于影星张铁林的代言，使得这家名不见经传的平台在涉案之后备受关注。

在互联网金融领域，房产众筹是一个万亿级的市场。作为一种新兴的互联网金融形式，很多房产众筹平台做的并不规范，个别平台发生跑路，下面就常见的几种问题与大家分享。

1、租约贴现型

平台将房子的租约打包成固定收益类产品，投资人购买一定份额的租约，到期后用租金兑付投资人利息。这个模式本身没什么问题，因为租约相当于债，看得见，摸得着。但这只适合一些租金回报率较高的房子，比如高档公寓、酒店。不过当房子的出租率或入住率不高的时候，平台就要兜底自己贴现给投资人。如果平台无法兑付，就有跑路风险了。所以对于这种模式，重要的是平台获取资产的能力。

2、房产投机型

平台将房产收益权打包成固定收益类的理财产品出售给投资者。在平台收到投资者的钱之后低价从开发商那里拿到房子，涨价之后公司将房子卖到，回报给投资人的收益后，剩下的就是的。本质上就是拿投资人的钱去，结果是房价没涨，公司要自掏腰包兑付投资人的收益，没钱就跑路了。

这是危险也是不规范的类型，本次被抓的鑫琦资产就是这种。

房产众筹，关键的问题是收益来自哪里，如果是租约没有问题，按期到付。如果是房产溢价，那么原则问题就来了，我投去的钱到底是股还是债。如果是股，投资人就享有房产上涨和下跌的收益权；如果是债，那么房价涨跌与投资人毫无关系，平台只到期兑付投资人的利息。可是天下哪有只涨不跌的东西，问题是投资人高估了房子的涨价空间，以为房价的上涨能够带来固定的收益，简直荒谬！

所以权责不明和房价的波动是导致这种模式既吸引人又拿不到高收益的根本原因。

真正的房产众筹是不兜底，不贴现，投资网（http://www.tz***)就是这种类型。