购房适龄人口2015年达峰值

很多人认为对于房地产市场而言，人口结构是一个中长期因素，对短期影响有限。

　　但根据笔者在近著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中的详细分析，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号。

　　2012年人口结构迎拐点

　　与所有商品一样，面对将近十四亿的人口，房地产确实存在很大的需求，那么哪些人才是买房的主力军呢？劳动年龄人口（15岁～64岁）才是购房的主体。

　　但从2011年开始，中国的人口结构已经迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。

　　中国社会科学院副院长蔡?在2012年接受采访时表示，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据新的人口普查数据，这个转折点2012年已经到来了。

　　购房适龄人口明年达峰值

　　分析房地产需求，相对于劳动年龄人口，还有个更的指标，即购房适龄人口（25~49岁）。

　　根据2010年全国人口普查数据，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。

　　也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。

　　总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。

　　危险的信号：海外案例

　　从国际上看，劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。

　　远的有，日本劳动力人口占比1992年见顶，1991年房地产泡沫就已经开始破裂。近的有，美国劳动力人口占比2006年见顶，2007年房价开始转向。

　　对于中国而言，2012年中国劳动年龄人口总量出现了转折点，2015年起中国购房适龄人口数量开始下降。当中长期因素正在发力时，你还会觉得2014年起的房价调整只是一个短暂的调整，市场成交稍有回暖就是一个抄底良机吗？
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