上海市长宁区专业房产纠纷律师事务所二手房产买卖合同

国晖（上海）律师事务所，是经司法部下属相关司法部门批准成立的合伙制律师事务所，在北京、天津、广州、杭州、佛山、长沙设有分部。国晖所是全国为数不多的集律师业务、知识产权代理业务于一身的专业法律服务机构之一，现在全国拥有执业律师近300余名，辅助人员400余名，并处于不断发展过程中。
我国的房地产法律规范十分庞杂，房地产法律事务是众多法律事务中法律关系为复杂的一种。因此，律师为当事人提供专业的法律服不可或缺。

国晖（上海）律师事务所 律师团队提醒你二手房交易的注意事项：

国晖律师提醒：在审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否存在共有权人。二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。必要时可以请律师出具范本文件。未经其他共有人书面同意的，律师应提示其不得买卖。

国晖律师提醒：我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记薄记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应提供其配偶的书面意见或者由出卖人提交个人财产协议，如卖方称单身，应要求其提供单身证明，如卖方称离婚则要求其出示离婚证、离婚调解书或判决书，审查离婚法律文件对所售房屋的处理情况，必要时应到出具离婚法律文书的机关进行核查。

国晖律师提醒：交易的房屋若是发生继承的房屋，应提醒委托人先按照《人民共和国继承法》的相关规定，确定继承人，办理继承公证后，由所有继承人达成一致意见后，方可签订买卖合同。

国晖律师提醒：交易前，应当审查二手房有无司法机关或行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他形式限制房屋所有权的情况，必要时可以请律师向登记机关和有关部门查询。

国晖律师提醒：买受人应当审查二手房有等他项权利设置情况。
若有抵押，应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。律师提示，买房人有承担所购房屋被追及偿还债务的风险。
在同等条件下，二手房的共有人和承租人享有优先购买权，买受人应当审查优先购买权人有无放弃优先购买权或同意出售的证明。

国晖律师提醒：出卖人在出卖二手房之前应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人，如果没有履行通知义务，买卖合同无效。
出卖人所售房屋如果出租的，应将出售的情况在合理的期限内提前书面通知承租人，提前通知的合理期限一般为3个月。
如果没有取得优先购买权人放弃优先购买权的书面文件，律师提示买卖合同存在可能被宣告为无效的风险。
如承租人放弃优先购买权，律师应当提示买受人购房后继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

国晖律师提示：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房，确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。
已购买经济适用住房的家庭住满5年的，按照当地的规定，以签订合同时间为限；有些即使住满5年，也不能上市出售。有些经济适用房可以按照市场价值出售，但需由出售人到房屋所在地区、县国土房屋管理局按成交额的10%缴纳综合地价款。

国晖律师提醒买受人注意：购买的房屋未经房地产登记机构登记，不得对抗第三人；为防止出让人一房多售等非法行为的出现，应在合同中约定及时办理备案登记和产权转移登记。
买卖双方还应约定，房地产买卖合同生效之日起的一定时间内，应当由出卖人结清房屋交付前所欠的物业管理费，并将房地产转让情况书面告知业主委员会和物业管理单位。房屋产权变更登记完成后办理房屋公共维修基金户名的变更手续。