上海市虹口区合同纠纷律师房屋租赁合同提前解除的责任

国晖（上海）律师事务所，是经司法部下属相关司法部门批准成立的合伙制律师事务所，在北京、天津、广州、杭州、佛山、长沙设有分部。国晖所是全国为数不多的集律师业务、知识产权代理业务于一身的专业法律服务机构之一，现在全国拥有执业律师近300余名，辅助人员400余名，并处于不断发展过程中。

国晖（上海）律师事务所常见的租赁合同纠纷提醒：

1.临时建筑租赁合同效力的认定
高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定；“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”但租赁期限未超过临时建筑的使用期限的租赁合同应认定为有效，且出租方在签订租赁合同时已出示了相关文件，清楚及如实地说明了出租房屋的性质、状况的，承租人不能以出租方隐瞒、欺诈临时建筑情况为由要求撤销合同。

2.租赁物存在权利瑕疵时承租人的权利
出租人应依约交付租赁物，并应保证交付的租赁物不因第三人主张权利而妨碍承租人对租赁物的正常使用、收益，即出租人在租赁期间负有权利瑕疵担保责任。如租赁物的瑕疵使承租人不能正常使用收益，承租人可以按其不能完全使用收益造成的损失请求出租人进行赔偿。
由于出租房屋存在严重质量问题导致承租人不能正常营业的，对承租人正常折旧和加速折旧的财产价值应认定为损失予以赔偿，对经营利润亦应以赔偿。

3.承租人损坏租赁物的赔偿责任
承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。上述损失赔偿责任的范围除了租赁物的修理、重置等费用外，还应包括当事人在缔约时可预见的，所有人于修复受损租赁物期间丧失的可得利益。

4.承租人擅自解除租赁合同的违约责任
出租的房屋存在瑕疵的，出租方应承担维修责任。出租方拒绝维修影响承租人使用的，承租人可以要求赔偿；导致房屋无法居住使用的，承租人可以解除租赁合同。但一方擅自解除合同给对方造成损失的，应当予以赔偿。

5.承租人不支付租金，出租人有权解除合同
当事人双方应当本着诚实信用原则按约履行房屋租赁合同，不得擅自变更履行范围。承租人无正当理由不支付租金，出租人有权解除租赁合同。但租赁合同解除后，对于承租人的装修等添附物，出租人应当给予合理的补偿。

6.事实租赁关系认定及房屋使用费的计算
在原租赁合同到期后，因承租人继续使用租赁物而继续形成的租赁关系，在出租人明确表示不同意承租人继续使用时，租赁关系即不再存在。但承租人应向出租人支付实际占用租赁房屋期间的房屋使用费。

7.租赁合同解除后房屋装饰装修物的处理
出租人与承租人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；租赁合同被解除后，租赁期间尚未届满的，合同终止履行，承担人应返还租赁物，承租人欠付的租金以及对出租人造成的损害应当进行清算；提前解除合同时，双方对租赁房屋中承租人所作的装潢及添置的设施设备的处置没有作出约定，也不能协商确定时，法院可以从公平合理的原则出发，确定装潢及设施设备的归属及补偿。