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上海市徐汇区擅长经济合同律师在线咨询商业合同违约

更新时间:2015-04-29 14:35:10 浏览次数:224次
区域: 上海 > 闸北 > 共和新路
类别:商业纠纷咨询
地址:江苏路369号兆丰世贸大厦15楼H/I室
国晖(上海)律师事务所合同纠纷法律服务内容:

代理合同纠纷,包括但不限于租赁合同、买卖合同、借贷合同、居间合同、承揽合同、运输合同、担保合同、保管合同、赠与合同、雇用合同、委托合同、行纪合同、技术合同、合伙合同等各类合同纠纷的调解、仲裁和诉讼活动。

国晖(上海)律师事务所律师办案中总结常见的买卖合同纠纷

1、二手房买卖签订阴阳合同应以真实意思表示确定价款
  二手房交易的买卖双方在签订份房屋买卖合同后,出于少交税款的目的,又签订了一份约定房价较低的合同,并通过补偿协议约定装潢及附属设施、设备补偿来补足两份合同的差价。由于第二份房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示,且行为损害了国家利益,故房屋买卖合同的价款应为份合同中约定的内容。

2、符合条件的售楼广告宣传内容应视为房屋买卖合同
  商品房的销售广告和宣传资料是一种要约邀请,一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容对待。但是若出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖和合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,出卖人违反该说明和允诺的,构成违约。

3、“一房二卖”致无法取得房屋可主张惩罚性赔偿
根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,商品房买卖合同成立后,出卖人又将房屋出卖个第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。购房人因出卖人的“一房二卖”行为无法取得房屋的,要求出卖人按已付房款的一倍承担赔偿责任,应予支持。

4、开发商交付房屋后仍应承担质量瑕疵担保责任
  根据《合同法》百四十八条的规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”开发商已经向业主交付房屋的,双方已履行完房屋买卖合同的主要义务,但开发商仍应对房屋质量承担瑕疵担保责任。

5、销售者应当履行“假一罚十”的单方允诺
  销售者“假一罚十”的承诺是向购买者作出的单方允诺。根据民法的诚实信用原则,销售者应当向购买者履行自己的单方允诺。销售者出售的货物确实为假冒伪劣产品的,应当按照其作出的单方允诺的内容,按照消费者购买价格的十倍进行赔偿。

6、买受人受领标的物后应及时履行检验义务和瑕疵通知义务
  一个慎重的买方应当在货物运到检验地点时就对货物进行检验并作出拒收或接收的决定,在合同对报关商检单的交付没有约定的情况下,买受人应在收取货物时即索取有关单证并要求对货物进行商检。买受人收取货物后将接收的货物放在现场至今不安装,导致无法实现安装试运行并申报有关管理机关做后检验,并有可能造成电梯设备质量下降的后果发生。其解除合同、退货、退款的请求,没有事实依据且有悖于法律规定。

7、认定可得利益损失应当遵循可预见性规则
  根据《合同法》的规定,违约的赔偿责任损失范围“不得超过违反合同一方订立合同时预见到的或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。确认违约方的赔偿责任应当遵循“可预见性原则”,即违约方仅就其行为给对方造成的损失承担赔偿责任,对由于市场风险等因素造成的、双方当事人均不能预见的损失,因非违约方过错所致,与违约行为之间没有因果关系,违约方对此不承担赔偿责任。

8、履行费用过高时排除履行违约责任的适用
  根据《合同法》百一十条的规定,债务的标的不适于强制履行或履行费用过高时,守约方不能要求不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的违约方继续履行。买受人未经出卖人同意,擅自将其未履行完毕的标的物安装义务交由案外人安装完毕并投入使用的,若一味强调实际履行,在经济上不具有合理性,势必造成一定的损失和浪费,也不符合双方订立合同的价值目标。作为守约方的出卖人的利益可以通过要求赔偿损失等其他方式获得救济。

9、约定违约金过分高于实际损失的可请求进行调整
  根据《高人民法院关于适用<人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》的规定,当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为”过分高于造成的损失”, 违约方得根据《合同法》百一十四条第二款的规定,请求法院予以适当减少,买受人在合同履行过程中的违约行为,已经给出卖人造成经济损失的事实,买卖合同中约定的违约金标准过分高于出卖人的实际损失,法院可以以出卖人的实际损失为基础,兼合合同的履行情况,买受人的过错程度以及出卖人的预期利益等综合因素,对违约金数额予以适当调整。
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