上海市长宁区房产纠纷律师公房承租人与同住人认定规则

拆迁补偿安置协议中的承租人与同住人
根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，拆迁由拆迁人按户进行补偿安置，公房以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的租用公房凭证计户，由房屋承租人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，房屋承租人以租用公房凭证所载明的房屋承租人为准。拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款和安置房屋归房屋承租人及其同住人共同所有。

  租用公房凭证中记载的公房承租人在本市常住入户已注销的，由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的同住人签订补偿安置协议；同住人有多人的，应协商确定签订补偿安置协议的代表。无同住人的，由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的本市居民签订补偿安置协议。

承租人死亡后如何继续履行租赁合同
  根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条规定：房屋租赁期问租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：
  （一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。
  （二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住入户的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住入户或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住入户的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
  （三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。
  （四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。
  前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
  租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享居住权。
  公房承租人死亡后，继续承租人分两种情况加以确定。
　　（一）在承租人死亡前，公房内有本市常住入户的共同居住人。此种情况下，若共同居住人协商一致要求变更承租户名的，出租人应予同意；协商不一致的，出租人应当按以下顺序书面确定承租人：（1）原承租人的配偶；（2）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短加以考虑）；（3）原承租人的父母；（4）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短加以考虑）。
　　（二）在承租人死亡前，公房内无本市常住入户的共同居住人。此时，承租人生前具有本市常住入户的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意；协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（1）原承租人的配偶；（2）原承租人的子女（按他处住房情况加以考虑）；（3）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况加以考虑）。
　共同居住人的认定　
上述规定中所称的公有居住房屋的“共同居住人”是指，在公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外），而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。
  根据《关于贯彻执行〈上海市城市房屋拆迁管理实施细则〉若干意见的通知》第九条规定，同住人是指在被拆迁居住房屋处有本市常住入户，拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。 由此，同住人必须满足以下条件：
  一.在被拆迁居住房屋处有本市常住入户；
  二.拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外）；
  三.在本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难。
  结婚、出生可以不受上述居住一年和他处无住房条件的限制。
  另，根据上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定：与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同，所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住入户，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。
有下列情形之一的人，也视为同住人：
1、具有本市常住入户，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；
2、一般情况下，在本市无常住入户，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；
3、在按拆迁公有居住房屋处有本市常住入户，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的；
4、房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
（二）有下列情形之一的人，不能被视为同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：
1、将本来享有的他处公有住房权利（本解答第二条所列的住房困难的情况除外）予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；
2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；
3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。